L’Agenzia delle entrate, con la risposta del 4 ottobre 2024, n. 192, ha fornito chiarimenti riguardo all’agevolazione ”prima casa” nel caso di riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione/usufrutto su un nuovo immobile.

La Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al ”TUR” prevede, al comma 1, che ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

• che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione ”prima casa”.

Al riguardo, l’Agenzia chiarisce che il trasferimento dell’immobile acquistato fruendo dell’agevolazione ”prima casa”, prima del decorso del termine di 5 anni dalla data dell’atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito.

La perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Tale condizione, però, si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo.

Come già chiarito con la risoluzione n. 49/E/2015, anche il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

 

Per ”acquisto” deve intendersi l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione, pertanto l’acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/usufrutto), di cui al caso di specie, non integra la fattispecie giuridica di “acquisto di altro immobile” e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall’agevolazione fruita.

 

Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta di cui all’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/1998, determinando sia il recupero delle imposte ordinarie sugli atti di trasferimento sia il recupero del credito eventualmente utilizzato.

 

Comunque, conclude l’Agenzia, l’istante potrà richiedere nuovamente l’agevolazione ”prima casa” per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra abitazione, in presenza dei requisiti e delle condizioni previste.